Obserwując charakterystyczne w ostatnim czasie ożywienie na rynku nieruchomości, a co za tym idzie stale rosnącą liczbę transakcji sprzedaży nieruchomości warto zwrócić uwagę na pojawiającą się wielokrotnie w praktyce przedwstępną umowę sprzedaży. We wpisie skoncentrujemy się na tym czym w istocie jest taka umowa, jaka jest jej praktyczna użyteczność oraz o czym warto pamiętać zanim podejmiemy decyzję o jej podpisaniu.
A więc – czym jest umowa przedwstępna?
Odwołując się do treści art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – umowa przedwstępna jest umową, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej) w późniejszym czasie. Podkreślenia wymaga fakt, że na mocy umowy przedwstępnej nie dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, lecz do stworzenia takiej sytuacji prawnej, w której strony mają uzasadnione oczekiwanie, że nastąpi to w przyszłości. Do ostatecznego przeniesienia prawa własności niezbędne jest zawarcie umowy przyrzeczonej o czym należy pamiętać.
Czy zawarcie umowy przedwstępnej jest korzystnym rozwiązaniem?
Umowa przedwstępna może być atrakcyjnym rozwiązaniem zarówno dla Kupującego, jak i dla Sprzedającego. Związanie się taką umową wydłuża drogę do finalnego skutku w postaci zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a tym samym przejścia prawa własności nieruchomości, jednakże to właśnie ten mechanizm staje się odpowiedzią na sytuacje, w których z różnych powodów strony nie decydują się na natychmiastowe zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Powodem takiego stanu rzeczy bywa często potrzeba uzyskania przez Kupującego finansowania zakupu nieruchomości np. ze środków pieniężnych pochodzących z kredytu. W związku z tym zaletą dla obu stron w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej jest prawne zabezpieczenie ich interesów. Polega ono na tym, że jeżeli jedna ze stron po zawarciu umowy przedwstępnej uchylać się będzie od zawarcia umowy przyrzeczonej strona, która poniosła szkodę zakładając, że do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie dysponuje roszczeniem o odszkodowanie. W tym przypadku niezbędne będzie wykazanie szkody. Jest to tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej.
Niezbędne elementy umowy przedwstępnej
Dla skutecznego zawarcia umowy przedwstępnej konieczne jest to, aby określała ona istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a więc – określenie stron umowy, przedmiotu świadczenia każdej z nich (tj. określenie rzeczy), a także ceny. Brak któregokolwiek z tych elementów, zwanych w języku prawniczym essentialia negotii – może skutkować nieważnością umowy przedwstępnej.
Forma umowy przedwstępnej
Ustawodawca nie wprowadza wymogu zachowania szczególnej formy umowy przedwstępnej. W związku z tym, może zostać ona skutecznie zawarta nie tylko w formie pisemnej, lecz także ustnej (co jednak może pociagąć za sobą istotne trudności dowodowe w sytuacji pojawienia się sporu pomiędzy stronami). Poza słabszym skutkiem, o którym wspomniano wyżej, umowa przedwstępna może wywoływać także skutek silniejszy. Jest on szczególnie istotny w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości. Polega na tym, że w sytuacji, w której strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchylać się będzie od jej zawarcia, druga ze stron dysponuje już nie tylko roszczeniem odszkodowawczym, ale i możliwością dochodzenia na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to gwarancja, że jeśli kontrahent będzie odmawiać zawarcia umowy przyrzeczonej, jego oświadczenie woli może zostać zastąpione wyrokiem Sądu. Aby tak się stało konieczne jest, by umowa przedwstępna odpowiadała wymogom umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy. W przypadku sprzedaży nieruchomości formą umowy wymaganą pod rygorem nieważności (ad solemnitatem) jest forma aktu notarialnego. Zatem, aby zaistniał silniejszy skutek wspomnianej umowy, a tym samym lepsze zabezpieczenie interesów stron – umowa przedwstępna sporządzona powinna zostać w formie aktu notarialnego. Podkreślić należy, że to uprawniona strona decyduje o wyborze roszczenia, z którego zechce skorzystać. Jeśli umowa przedwstępna charakteryzuje się także silniejszym skutkiem – może skorzystać ona bądź z roszczenia o odszkodowanie (skutek słabszy umowy przedwstępnej), bądź z roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (skutek silniejszy). Wzmiankowane roszczenia nie podlegają kumulacji.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Elementem fakultatywnym umowy przedwstępnej jest wskazanie terminu, w którym ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony mogą skorzystać z tej możliwości i określić wzmiankowany termin poprzez wskazanie konkretnej daty zawarcia umowy przyrzeczonej lub okresu, w jakim ma być ona zawarta (przykładowo – w ciągu 6 miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej). W przypadku braku określenia terminu umowa powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast, jeśli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony stają się związane terminem wyznaczonym przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Ustawodawca limituje czas do wyznaczenia terminu do roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Jest to termin zawity, w związku z czym wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej po jego upływie jest bezskuteczne.
Kara umowna oraz zadatek
W celu dodatkowego zabezpieczenia wykonania umowy w praktyce do umowy przedwstępnej stosuje się także zapisy dotyczące kary umownej lub zadatku. Co ważne, kara umowna będzie niezależna od wystąpienia szkody, co znacznie ułatwi ewentualne dochodzenie należności. Z kolei, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Wysokość zadatku zależy od woli stron i zwyczajowo oscyluje w granicach 10-20% finalnej ceny nieruchomości. Zazwyczaj jest to niewielka część świadczenia pieniężnego, które ma spełnić strona zobowiązana. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą interesy stron, ale także mobilizuje je do wywiązania się z umowy. Ważne jest to, iż w razie niewykonania umowy strona do tego uprawniona może od niej odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu. Konieczne jest jednak uprzednie złożenie oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy stronie przeciwnej. W orzecznictwie podkreśla się, iż samo żądanie zapłaty zadatku w podwójnej wysokości nie może uzasadniać przyjęcia, że wezwanie do zapłaty zawiera dorozumiane oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2017 r., I ACa 157/16). W praktyce wygląda to w sposób następujący – Jeśli Kupujący wpłacił zadatek w wysokości 15.000 zł, a do niewykonania umowy doszło na skutek okoliczności, za które Sprzedający ponosi odpowiedzialność – Kupujący może żądać sumy 30.000 zł, jednakże wcześniej musi złożyć Sprzedającemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Jeśli zaś umowa nie została wykonana przez Kupującego – Sprzedający zachowuje prawo do zatrzymania zadatku, lecz podobnie – najpierw winien złożyć Kupującemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Konsekwencje dotyczące zadatku ustawodawca wyraźnie łączy z występującą po jednej ze stron odpowiedzialnością za niewykonanie umowy. Jeśli jednak odpowiedzialność ponoszą obie strony lub do niewykonania umowy doszło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub doszło do rozwiązania umowy – zadatek winien być zwrócony, a żądanie zapłaty jego dwukrotności zostaje wyeliminowane. Jeśli jednak umowa przedwstępna została wykonana, a więc zawarto umowę przyrzeczoną – zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, a więc na poczet ustalonej ceny nieruchomości. Jednak kiedy nie jest to możliwe zadatek podlega zwrotowi.
Podsumowując, przy podpisywaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości warto mieć na względzie zabezpieczenie własnych interesów poprzez karę umowną czy zadatek. Należy także pamiętać o prawnych konsekwencjach wyboru określonej formy umowy. Zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego zapewniamy umowie przedwstępnej silniejszy skutek rozszerzając potencjalne możliwości uzyskania satysfakcjonującego rezultatu – przeniesienia prawa własności nieruchomości.